Regularização imobiliária: o que é e como funciona

O que é regularização imobiliária, na prática

Regularização imobiliária é o processo de ajustar a documentação e, quando necessário, a própria construção de um imóvel, para que ele passe a cumprir a legislação municipal de uso do solo, edificações e, no caso de imóveis comerciais e industriais, também as normas de segurança e meio ambiente aplicáveis.

Um imóvel é considerado irregular quando existe qualquer divergência entre o que foi construído e o que consta no projeto aprovado pela prefeitura, ou quando ele nunca passou por nenhuma aprovação. Isso inclui situações como ampliações feitas sem projeto, mudança de uso (de residencial para comercial, por exemplo) sem atualização junto ao município, ou construções antigas que cresceram aos poucos sem nunca ter dado entrada em um pedido formal.

Quando um imóvel comercial ou industrial precisa de regularização

Algumas situações comuns costumam expor a necessidade de regularizar um imóvel:

• Tentativa de financiamento ou venda, quando o banco ou o cartório identifica divergência entre a matrícula e a construção real.
• Abertura ou alteração de CNPJ no endereço, quando a prefeitura exige comprovação de que o imóvel está apto para a atividade comercial ou industrial pretendida.
• Solicitação de outras licenças, como vigilância sanitária, AVCB/CLCB do Corpo de Bombeiros ou licenciamento ambiental, que em geral dependem da regularidade da edificação como pré-requisito.
• Fiscalização municipal de rotina ou por denúncia, que identifica a irregularidade antes mesmo de o proprietário buscar qualquer serviço.

Na prática, a regularização raramente é buscada de forma espontânea: na maioria dos casos, ela aparece como uma pendência que trava outra coisa que a empresa está tentando resolver. Se alguma dessas situações soa familiar, fale com a Chemarch pelo WhatsApp antes de avançar com o financiamento, a venda ou a licença pendente.

Como funciona o processo de regularização imobiliária

O processo costuma seguir uma sequência parecida, independentemente do tipo de irregularidade encontrada:

1. 1

   Levantamento técnico do imóvel, comparando a construção real com o projeto aprovado (ou constatando que nunca houve projeto aprovado).

2. 2

   Verificação de compatibilidade com a legislação de zoneamento e uso do solo vigente no município.

3. 3

   Elaboração ou atualização do projeto arquitetônico, com a ART/RRT do responsável técnico.

4. 4

   Avaliação de programas municipais de regularização em vigor, quando aplicável, que em alguns casos simplificam o processo para construções antigas.

5. 5

   Protocolo do pedido junto à prefeitura e acompanhamento até a decisão final.

6. 6

   Averbação da regularização na matrícula do imóvel, junto ao cartório, quando o processo é concluído.

O tempo total varia conforme o tamanho da irregularidade e o município, mas o ponto em comum é que pular a etapa de levantamento técnico costuma custar mais tempo depois, quando divergências não identificadas aparecem no meio do processo. Se a sua empresa identificou alguma pendência de regularização, o primeiro passo é entender exatamente qual é a situação do imóvel hoje. Fale com a Chemarch pelo WhatsApp e agende esse levantamento.

Regularização imobiliária e Habite-se: qual a relação

O Habite-se é um dos documentos que a regularização imobiliária pode exigir, mas os dois termos não são sinônimos. Enquanto o Habite-se atesta que uma construção específica foi concluída conforme o projeto, a regularização imobiliária é o processo mais amplo que pode incluir a obtenção do Habite-se, a correção de divergências no projeto, a atualização de uso do imóvel e a própria averbação no cartório.

Quando o imóvel nunca passou pela prefeitura, é comum que a regularização e a emissão do certificado de regularização de obra andem juntas, já que ambos partem do mesmo levantamento técnico inicial. A Chemarch acompanha empresas em Santo André, na capital paulista, em toda a Região Metropolitana de São Paulo e no restante do estado durante todo esse processo, do diagnóstico à conclusão. Fale com a Chemarch pelo WhatsApp e entenda o que precisa ser feito no seu caso.